مالیات خانه های گران قیمت و ویلاهای لوکس در سال1404
فهرست مطالب
مالیات خانه‌ها و ویلاهای لوکس در سال 1404 با هدف دریافت سهمی از دارایی‌های مشمول و ایجاد عدالت اجتماعی تنظیم شده است. براساس بودجه 1404، تشخیص املاک مشمول مالیات از اهمیت ویژه‌ای برخوردار بوده و مبانی محاسباتی آن به‌صورت دقیق تعیین شده است. در این مقاله، به تشریح مقررات مالیاتی و نحوه محاسبه مالیات طبق بودجه 1404 می‌پردازیم و با ارائه مثال‌های کاربردی، روند اجرای قانون را به‌طور کامل بررسی می‌کنیم
تعریف مالیات خانه ها و ویلاهای لوکس سال 1404
مالیات خانه‌ها و ویلاهای لوکس، یکی از انواع مالیات‌های مستقیم بر دارایی است که بر املاک مشمول صرفاً از نظر ارزش و کاربری تعلق می‌گیرد. طبق مقررات تصویب‌شده در بودجه 1404، تنها آن دسته از املاک که ارزش آن‌ها از سقف معافیت تعیین‌شده تجاوز کند، مشمول مالیات خواهند شد. به عبارت دیگر، قانون به تفکیک کاربری املاک به دو دسته اصلی تقسیم می‌کند:
زمین‌های دارای کاربری مسکونی: املاکی که ارزش آن‌ها بیش از 30 میلیارد تومان باشد، مشمول مالیات می‌شوند.
زمین‌های دارای کاربری اداری یا تجاری و یا واحدهای مسکونی: املاکی با ارزش بیش از 50 میلیارد تومان مشمول مالیات هستند.
این تفکیک باعث می‌شود که مالکان دارایی‌های لوکس بر اساس نوع کاربری و ارزش ملک، مشمول تعهدات مالیاتی شوند.
تشخیص املاک مشمول مالیات طبق بودجه 1404
زمین‌های دارای کاربری مسکونی:
املاک با ارزش بیش از 30 میلیارد تومان طبق آیین‌نامه‌های اجرایی در این دسته قرار می‌گیرند.
در این مورد، سقف معافیت برای زمین‌های مسکونی 30 میلیارد تومان تعیین شده است، به این معنی که هر ملکی با ارزش تا این مبلغ از پرداخت مالیات معاف بوده و تنها مازاد ارزش از این رقم به عنوان مبنای محاسبه مالیات در نظر گرفته می‌شود.
زمین‌های دارای کاربری اداری یا تجاری و واحدهای مسکونی:
در این بخش، سقف معافیت به 50 میلیارد تومان تعیین شده است.
املاک با ارزش بیش از 50 میلیارد تومان مشمول مالیات شده و درصدی از مازاد ارزش از سقف معافیت دریافت می‌گردد.
این رویه برای جلوگیری از پرداخت مالیات توسط مالکان املاک با ارزش پایین و اطمینان از دریافت سهمی از دارایی‌های مشمول طراحی شده است.
موارد معاف از پرداخت مالیات
واحدهای مسکونی در حال ساخت: املاکی که دارای پروانه ساخت هستند اما گواهی پایان کار یا نصب انشعابات مربوطه را دریافت نکرده‌اند
نکته :(واحدهای مسکونی و باغ ویلاهای مجاز، تا قبل از اخذ گواهی پایان ساخت و یا نصب یکی از انشعابات گاز، برق و آب، در حال ساخت تلقی می شوند.)
اقامت دائمی: در برخی مقررات، مالکان تنها خانه خود که به مدت بیش از 10 سال در آن اقامت دارند، تا سقف دو برابر ارزش معاف از پرداخت مالیات مشمول نیستند.
املاک و ویلاهای غیرمجاز: در مواردی که ویلا یا باغ ویلا بدون اخذ مجوزهای لازم احداث شده باشد؛ علاوه بر اینکه مشمول مالیات می‌شوند، با جریمه‌ای معادل دو برابر مالیات مواجه خواهند شد.
آیین‌نامه اجرایی مالیات بر خانه‌ها و ویلاهای لوکس بر مبنای بودجه ۱۴۰۴
بند «ح» تبصره ۱ ماده واحده قانون بودجه ۱۴۰۴ و آیین‌نامه مصوب هیئت وزیران (شماره …/ت…هـ) چارچوب تازه‌ای برای وصول «مالیات سالانه بر دارایی‌های لوکس» ترسیم می‌کند:
1. زمین‌های دارای کاربری مسکونی:
املاک با ارزش بیش از 30 میلیارد تومان طبق آیین‌نامه‌های اجرایی در این دسته قرار می‌گیرند.
در این مورد، سقف معافیت برای زمین‌های مسکونی 30 میلیارد تومان تعیین شده است، به این معنی که هر ملکی با ارزش تا این مبلغ از پرداخت مالیات معاف بوده و تنها مازاد ارزش از این رقم به عنوان مبنای محاسبه مالیات در نظر گرفته می‌شود.
2. زمین‌های دارای کاربری اداری یا تجاری و واحدهای مسکونی:
در این بخش، سقف معافیت به 50 میلیارد تومان تعیین شده است.
املاک با ارزش بیش از 50 میلیارد تومان مشمول مالیات شده و درصدی از مازاد ارزش از سقف معافیت دریافت می‌گردد.
این رویه برای جلوگیری از پرداخت مالیات توسط مالکان املاک با ارزش پایین و اطمینان از دریافت سهمی از دارایی‌های مشمول طراحی شده است.
موارد معاف از پرداخت مالیات
واحدهای مسکونی در حال ساخت: املاکی که دارای پروانه ساخت هستند اما گواهی پایان کار یا نصب انشعابات مربوطه را دریافت نکرده‌اند
نکته :(واحدهای مسکونی و باغ ویلاهای مجاز، تا قبل از اخذ گواهی پایان ساخت و یا نصب یکی از انشعابات گاز، برق و آب، در حال ساخت تلقی می شوند.)
اقامت دائمی: در برخی مقررات، مالکان تنها خانه خود که به مدت بیش از 10 سال در آن اقامت دارند، تا سقف دو برابر ارزش معاف از پرداخت مالیات مشمول نیستند.
نکته:
املاک و ویلاهای غیرمجاز: در مواردی که ویلا یا باغ ویلا بدون اخذ مجوزهای لازم احداث شده باشد؛ علاوه بر اینکه مشمول مالیات می‌شوند، با جریمه‌ای معادل دو برابر مالیات مواجه خواهند شد.
نحوه محاسبه مالیات خانه‌های لوکس طبق بودجه 1404
روش محاسبه مالیات بر اساس مازاد ارزش ملک از سقف معافیت انجام می‌شود. مبنای تعیین درصد مالیات از طریق نرخ ثابت در بسیاری از موارد تعیین شده است. در اکثر موارد، نرخ مالیات بر اساس مازاد ارزش از سقف معافیت با نرخ 2 در هزار (0.2 درصد) محاسبه می‌شود. البته، در برخی موارد با محاسبات پلکانی، نرخ‌های متفاوتی برای بازه‌های مختلف ارزش تعیین می‌شود؛ اما در بودجه 1404، طبق مصوبات نمایندگان مجلس، برای سادگی محاسبه و شفافیت، معمولاً نرخ 2 در هزار برای املاک مشمول در نظر گرفته شده است.
روش محاسبه:
برای زمین‌های دارای کاربری مسکونی:
املاک با ارزش تا 30 میلیارد تومان معاف هستند.
مبلغ مازاد از 30 میلیارد تومان به نرخ 2 در هزار محاسبه می‌شود.
برای زمین‌های دارای کاربری اداری، تجاری یا واحدهای مسکونی:
املاک با ارزش تا 50 میلیارد تومان معاف محسوب می‌شوند.
مبلغ مازاد از 50 میلیارد تومان با همان نرخ یا نرخ‌های تعیین‌شده (در برخی جداول پلکانی) محاسبه خواهد شد.
| نرخ مالیات | وضعیت | بازه ارزش ملک (میلیارد تومان) | نوع ملک / کاربری |
|---|---|---|---|
| - | معاف | تا ۳۰ | مسکونی |
| ۲ در هزار (۰٫۲٪) از مازاد | مشمول | مازاد بر ۳۰ | مسکونی |
| – | معاف | تا ۵۰ | اداری / تجاری یا واحد مسکونی لوکس |
| ۲ در هزار (۰٫۲٪) از مازاد | مشمول | مازاد بر ۵۰ | اداری / تجاری یا واحد مسکونی لوکس |
برای زمین‌های دارای کاربری مسکونی:
املاک با ارزش تا 30 میلیارد تومان معاف هستند.
مبلغ مازاد از 30 میلیارد تومان به نرخ 2 در هزار محاسبه می‌شود.
برای زمین‌های دارای کاربری اداری، تجاری یا واحدهای مسکونی:
املاک با ارزش تا 50 میلیارد تومان معاف محسوب می‌شوند.
مبلغ مازاد از 50 میلیارد تومان با همان نرخ یا نرخ‌های تعیین‌شدهمحاسبه خواهد شد.
مثال محاسبه مالیات طبق بودجه 1404
مثال 1. زمین با کاربری مسکونی:
فرض کنید یک زمین مسکونی ارزش آن برابر 35 میلیارد تومان اعلام شده است. طبق بودجه 1404:
سقف معافیت برای زمین‌های مسکونی: 30 میلیارد تومان
مازاد ارزش:
35 میلیارد تومان – 30 میلیارد تومان = 5 میلیارد تومان
محاسبه مالیات:
تومان 10,000,000 = 5,000,000,000 تومان × 0.002
بنابراین، مالکان این زمین باید مبلغ 10 میلیون تومان به عنوان مالیات پرداخت نمایند.
مثال 2. واحد مسکونی یا زمین اداری/تجاری:
فرض کنید یک واحد مسکونی یا زمین اداری ارزش آن برابر 60 میلیارد تومان است. طبق بودجه 1404:
سقف معافیت برای این دسته: 50 میلیارد تومان
مازاد ارزش:
60 میلیارد تومان – 50 میلیارد تومان = 10 میلیارد تومان
محاسبه مالیات:
تومان 20,000,000 = 10,000,000,000 تومان × 0.002
در این صورت، مالکان باید 20 میلیون تومان مالیات پرداخت نمایند.
اهمیت پرداخت به موقع مالیات و سامانه‌های الکترونیکی
سازمان امور مالیاتی، به‌منظور سهولت در پیگیری و پرداخت، سامانه‌های الکترونیکی را راه‌اندازی نموده است؛ از جمله:
سامانه expasset.tax.gov.ir:
از طریق این سامانه مالکان مشمول می‌توانند با وارد کردن اطلاعات شناسایی مانند کد ملی، رمز عبور و کد تایید، به مشاهده و پرداخت مالیات بر دارایی خود دسترسی پیدا کنند.
صدور گواهی پرداخت و مفاصا حساب:
پس از پرداخت، سامانه‌ها امکان صدور گواهی پرداخت را فراهم می‌کنند که برای انتقال مالکیت ملک نیز الزامی است.
این سامانه‌ها با هدف افزایش کارایی، کاهش خطاهای اجرایی و تسهیل فرآیند اظهارنامه مالیاتی طراحی شده‌اند.
مهلت پرداخت مالیات
بر اساس مصوبات و آیین‌نامه‌های اجرایی، مهلت پرداخت مالیات خانه‌ها و ویلاهای لوکس در سال 1404 تا پایان بهمن ماه تعیین شده است. مالکان موظفند قبل از پایان این مهلت، مالیات خود را از طریق سامانه‌های الکترونیکی مربوطه پرداخت نمایند تا از اعمال جرایم تأخیری و مشکلات حقوقی جلوگیری شود.
مسئولیت پرداخت مالیات
طبق مقررات بودجه 1404 و مصوبات مربوطه، مسئولیت پرداخت مالیات به عهده شخص یا اشخاصی است که در ابتدای سال 1404 به عنوان مالک قانونی و ثبت‌شده ملک شناخته شده‌اند. به عبارت دقیق‌تر:
مالک اولیه: شخص حقیقی یا حقوقی که در ابتدای سال 1404 به‌عنوان دارنده‌ی ثبت‌شده ملک شناخته شده باشد، موظف به پرداخت مالیات بر آن ملک خواهد بود.
انتقال مالکیت: در صورت انتقال مالکیت در طول سال، مسئولیت پرداخت مالیات برای سال جاری بر عهده مالک اولیه باقی می‌ماند؛ یعنی شخصی که از ابتدای سال 1404، مالک ملک بوده است، مجبور به پرداخت مالیات مربوط به آن ملک خواهد بود.
اعتراض به مالیات خانه‌های لوکس: مراحل، مهلت و نکات کلیدی
مالکان واحدهای مشمول مالیات لوکس که با برگ تشخیص یا برگ اجرایی صادره موافق نیستند، می‌توانند بر اساس ماده ۲۳۸ قانون مالیات‌های مستقیم در مهلت مقرر اعتراض خود را تماماً الکترونیکی ثبت کنند. از خرداد ۱۴۰۲، سازمان امور مالیاتی امکان شکایت آنلاین را در درگاه «پنجره واحد خدمات الکترونیکی مالیاتی» فراهم کرده و لذا نیازی به مراجعه حضوری یا ارسال پستی مدارک نیست.
مهلت قانونی
برگ تشخیص: ۳۰ روز از تاریخ ابلاغ در کارتابل یا نسخه کاغذی.
برگ اجرایی یا مطالبه جرایم: ۱۰ روز از تاریخ ابلاغ الکترونیکی.
ثبت اعتراض در سامانه، اجرای عملیات وصول را متوقف می‌کند؛ با این حال در صورت رد شکایت، جریمه دیرکرد از سررسید اولیه محاسبه می‌شود.
گام‌های ثبت اعتراض
1. ورود به سامانه my.tax.gov.ir و احراز هویت (ثبت‌نام یک‌باره برای کاربران جدید).
2. از «داشبورد مالیاتی»، انتخاب منوی «درخواست‌ها» و سپس «ثبت اعتراضات و شکایات».
3. تعیین نوع برگه مورد اعتراض (تشخیص، رأی هیئت، ابلاغیه مطالبه و…)، انتخاب موضوع «مالیات واحد مسکونی/باغ‌ویلای گران‌قیمت» و درج شماره برگه.
4. تکمیل فرم توضیحات و بارگذاری مستندات: گزارش ارزیاب رسمی، سند هزینه‌های قابل کسر، یا ایرادات شکلی. در صورت استفاده از نماینده قانونی، مشخصات وکالت‌نامه را نیز ثبت کنید.
5. تأیید نهایی؛ سامانه کد رهگیری منحصربه‌فرد صادر می‌کند که در همان پنل برای پیگیری وضعیت رسیدگی به‌روز می‌شود.
شرط ویژه اظهارنامه برآوردی
چنانچه برگ تشخیص بر پایه «اظهارنامه برآوردی» صادر شده باشد، تسلیم اظهارنامه واقعی هم‌زمان با ثبت اعتراض الزامی است؛ در غیر این صورت هیئت بدوی وارد ماهیت نخواهد شد.
۱. سقف معافیت برای خانه‌های مسکونی در سال ۱۴۰۴ چقدر است؟ ۳۰ میلیارد تومان؛ املاک زیر این عدد مالیات نمی‌پردازند.
۲. نرخ مالیات بر مازاد چگونه محاسبه می‌شود؟ با نرخ ثابت ۲ در هزار (۰٫۲٪) روی مازاد ارزش ملک از سقف معافیت.
۳. آیا واحدهای در حال ساخت مشمول مالیات هستند؟ خیر. طبق ماده ۳ آیین‌نامه، تا پیش از دریافت پایان‌کار یا نصب اولین انشعاب، در حال ساخت تلقی شده و معاف‌اند.
۴. آخرین مهلت پرداخت مالیات لوکس ۱۴۰۴ چه زمانی است؟ بر اساس ماده ۱۰ آیین‌نامه، تا پایان بهمن‌ماه ۱۴۰۴.
۵. چگونه می‌توان به مبلغ مالیات اعتراض کرد؟ ظرف ۳۰ روز از ابلاغ برگ تشخیص با ورود به سامانه my.tax.gov.ir → داشبورد مالیاتی → درخواست‌ها → «ثبت اعتراضات و شکایات».
اجرای قانون مالیات خانه‌ها و ویلاهای لوکس در سال 1404 براساس بودجه تصویب‌شده، با تعیین سقف‌های معافیت 30 میلیارد تومان برای زمین‌های دارای کاربری مسکونی و 50 میلیارد تومان برای املاک دارای کاربری اداری، تجاری یا واحدهای مسکونی همراه است. مالیات مشمول به صورت مازاد ارزش ملک از سقف معافیت، به نرخ 2 در هزار (0.2 درصد) محاسبه می‌شود
با استفاده از سامانه‌های الکترونیکی مانند expasset.tax.gov.ir، روند اظهارنامه و پرداخت مالیات بصورت آنلاین تسهیل شده و مالکان می‌توانند از بروز جرایم ناشی از عدم پرداخت به موقع جلوگیری کنند. آگاهی از جزئیات قانونی و نحوه محاسبه مالیات، برای مالکان خانه‌ها و ویلاهای لوکس در سال 1404 از اهمیت ویژه‌ای برخوردار است تا از هرگونه مشکل اجرایی و حقوقی پیشگیری گردد.
