مالیات نقل و انتقال ملک
مالیات نقل و انتقال ملک یکی از مهمترین انواع مالیاتهای مستقیم در ایران است که در زمان فروش، واگذاری یا انتقال مالکیت یک ملک دریافت میشود. آشنایی با قوانین و مقررات این مالیات برای اغلب افرادی که در طول زندگی خود حداقل یک بار خرید یا فروش ملک انجام میدهند، بسیار اهمیت دارد. در این مقاله تلاش میکنیم تا ضمن معرفی انواع مالیاتهای مرتبط با املاک، شیوه محاسبه مالیات نقل و انتقال، نرخها، معافیتها، مجازاتهای مرتبط و همچنین روشهای قانونی کاهش مالیات را شرح دهیم. با مطالعه این مقاله، دید شفافی از چگونگی پرداخت مالیات نقل و انتقال املاک و نکات کلیدی آن به دست خواهید آورد.
مالیات نقل و انتقال املاک چیست ؟
مالیات نقل و انتقال ملک در زمرهی مالیاتهای مستقیم و ذیل مالیات بر دارایی قرار میگیرد و هنگام خرید و فروش ملک (نقل و انتقال قطعی) مطالبه میشود. بر اساس ماده ۵۹ قانون مالیاتهای مستقیم، برای نقل و انتقال قطعی املاک، مالیات به نرخ ۵٪ تعیین میگردد و در مورد انتقال حق واگذاری محل (سرقفلی، حق کسب یا پیشه یا حق تصرف)، مالیات ۲٪ از وجوه دریافتی محاسبه میشود.در این میان، واژهی کلیدی «ارزش معاملاتی» نقش محوری دارد؛ رقمی که با معیارهای منطقهای و توسط مراجع ذیربط تعیین میشود و معمولاً از قیمت واقعی معامله پایینتر است. در محاسبهها، نمونهها بر همین مبنا (ارزش منطقهای/معاملاتی) ارائه شدهاند.
📌 نکته : برخلاف تصور رایج که ممکن است نرخ مالیات بر اساس قیمت واقعی ملک محاسبه شود، مبنای اصلی طبق قانون، «ارزش معاملاتی» ملک در زمان انتقال است. این ارزش، معمولاً کمتر از قیمت بازار بوده و توسط کمیسیون تقویم املاک سازمان امور مالیاتی مشخص میشود
مالیات نقل و انتقال ملک بر عهده چه کسی است ؟
پرداخت مالیات نقل و انتقال املاک در زمان انتقال، بر عهدهی مالک عین یا صاحب حق (فروشنده) است. این اصل برای هر نوع کاربری (مسکونی، اداری، تجاری و …) اعمال میشود و پس از قطعی شدن معامله، محاسبه در دفاتر اسناد رسمی انجام میگیرد.
✅ برای حق واگذاری محل (یکی از عناوین مالیاتهای مربوط)، نرخ ۲٪ از مبلغ انتقال اعمال میشود.
✅ اظهارنامهی مالیاتی جداگانه برای این مالیات مطرح نیست و روند محاسبه و وصول در بستر دفاتر اسناد رسمی صورت میگیرد.
✅ تکلیف مالیات خانههای لوکس جدا از نقلوانتقال است: برای واحدهای مسکونی و باغویلاهای با ارزش بیش از ۱۵ میلیارد تومان، دو در هزار نسبت به مازاد، مطرح شده است.
ثبت نام دوره رایگان مالیاتی
انواع مالیاتهای مرتبط با املاک
بر اساس قوانین مالیاتی ایران، چند نوع مالیات در حوزه املاک وجود دارد که هر یک تابع مواد قانونی خاصی است :
1️⃣ مالیات نقل و انتقال املاک (ماده 59 ق.م.م)
زمان انتقال قطعی ملک یا واگذاری حقوق مربوط به آن اخذ میشود.
2️⃣ مالیات بر درآمد اجاره (مواد 53 و 131 ق.م.م)
مالکان املاکی که از راه اجاره ملک درآمد کسب میکنند، باید مبلغی را بر اساس اجارهبها و نوع ملک (تجاری یا مسکونی) بهعنوان مالیات پرداخت نمایند.
3️⃣ مالیات بر خانههای خالی (ماده 54 مکرر ق.م.م)
با هدف جلوگیری از احتکار مسکن، از خانههایی که طولانیمدت خالی ماندهاند، مالیات دریافت میشود.
4️⃣ مالیات بر خانههای لوکس (قانون بودجههای سالیانه مربوط)
در برخی قوانین بودجه سالانه، مالکان خانههای با ارزش بالا موظف میشوند مالیات جداگانهای را تحت عنوان «مالیات بر خانههای لوکس» پرداخت کنند.
مبنای محاسبه مالیات نقل و انتقال املاک
«طبق مواد 59 و 64 ق.م.م،ارزش معاملاتی» ملک در تاریخ انتقال، اساس محاسبه مالیات نقل و انتقال ملک است. کمیسیون تقویم املاک در سازمان امور مالیاتی این ارزش را بر پایه درصدی از میانگین قیمتهای واقعی املاک در هر منطقه تعیین میکند؛ بهطوریکه در سال اول، 2% میانگین قیمت روز مدنظر قرار میگیرد و هر سال 2 واحد درصد اضافه میشود تا به سقف 20% میانگین قیمت روز منطقه برسد.
📌 نکته : اگر ارزش معاملاتی ملک معین نشده باشد، اداره مالیات ارزش معاملاتی نزدیکترین ملک مشابه در همان منطقه یا مناطق همجوار را ملاک قرار میدهد
نرخ و محاسبه مالیات نقل و انتقال ملک
با استناد به ماده 59 ق.م.م، نرخ مالیات نقل و انتقال به صورت زیر است:
1️⃣ نقل و انتقال قطعی املاک
مالیات=5%×(ارزش معاملاتی ملک در روز انتقال)\{مالیات} = 5\% \{(ارزش معاملاتی ملک در روز انتقال)}
2️⃣ انتقال حق سرقفلی یا حق کسب و پیشه
در املاک تجاری که سرقفلی یا حق کسب و پیشه واگذار میشود، مبلغ 2% از وجه دریافتی فروشنده بهعنوان مالیات محاسبه خواهد شد. چنانچه این مبلغ کمتر از 25 برابر ارزش معاملاتی باشد، ممکن است رقم 25 برابر ارزش معاملاتی برای محاسبه مالیات در نظر گرفته شود
مثالهای عددی در محاسبه مالیات نقل و انتقال ملک
1️⃣ نقل و انتقال ملک مسکونی
- فرض کنید ارزش معاملاتی واحد مسکونی شما طبق اعلام کمیسیون تقویم املاک، 1 میلیارد ریال باشد.
- نرخ مالیات 5 درصد در نظر گرفته میشود: 0.05×1,000,000,000=50,000,000(ریال)0.05 \ 1,000,000,000 = 50,000,000 \ (\{ریال})
بنابراین فروشنده باید 50 میلیون ریال مالیات پرداخت کند.
2️⃣ انتقال سرقفلی یک مغازه
- اگر سرقفلی مغازهای به قیمت 1 میلیارد ریال فروخته شود، با توجه به نرخ 2 درصد: 0.02×1,000,000,000=20,000,000(ریال)0.02 \1,000,000,000 = 20,000,000 \ ({ریال})
فروشنده سرقفلی در این مثال 20 میلیون ریال مالیات را باید بپردازد.
3️⃣ انتقال قطعی ملک تجاری + سرقفلی
در صورتی که علاوه بر انتقال قطعی عرصه و اعیان، سرقفلی نیز فروخته شود:
- برای عرصه و اعیان، 5 درصد ارزش معاملاتی ملک تجاری
- برای سرقفلی، 2 درصد مبلغ دریافتی
مثلاً اگر ارزش معاملاتی این ملک 3 میلیارد ریال باشد (5 درصد مالیات = 150 میلیون ریال) و مبلغ سرقفلی نیز 1.5 میلیارد ریال تعیین شده باشد (2 درصد مالیات = 30 میلیون ریال)، مجموع مالیات پرداختی به 180 میلیون ریال میرسد.
تفاوت نقل و انتقال املاک تجاری و مسکونی
هرچند نرخ 5 درصد ارزش معاملاتی برای نقل و انتقال قطعی در هر دو نوع ملک (مسکونی و تجاری) ثابت است، اما در املاک تجاری اغلب موضوع سرقفلی یا حق کسب و پیشه مطرح میشود که مالیات آن معادل 2 درصد مبلغ دریافتی است. به همین خاطر فروشنده ملک تجاری ممکن است مجبور شود هر دو بخش مالیات (انتقال قطعی و سرقفلی) را بپردازد؛ در حالی که املاک مسکونی چنین مالیاتی برای سرقفلی ندارند .
✅ ملک تجاری (فروش کامل ملک) : ۵٪، بر مبنای ارزش منطقهای/معاملاتی.
✅ واگذاری یا فروش سرقفلی واحد تجاری : ۲٪ از مبلغ انتقال سرقفلی.
✅ املاک مسکونی : ۵٪ بر مبنای ارزش منطقهای/معاملاتی تعیینشده.
✅نکته درباره سرقفلی : مالیات سرقفلی به املاک تجاری در حال بهرهبرداری تعلق میگیرد؛ زمینهای صرفاً تجاریِ فاقد بهرهبرداری یا ساختمانهای نیمهساز در دایرهی سرقفلی قرار نمیگیرند.
نحوه پرداخت مالیات نقل و انتقال املاک
پرداخت مالیات نقل و انتقال املاک طبق تبصره ۴ ماده ۱۸۷ بهصورت آنی و از طریق دفاتر اسناد رسمی انجام میشود. سازمان ثبت اسناد و املاک، دسترسی برخط را برای سازمان امور مالیاتی فراهم میکند تا پس از محاسبه در دفترخانه، پرداخت همانجا انجام شود؛ بدون نیاز به مراجعهی مجزا.
با تصویب قانون «الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول» و راهاندازی سامانه ثبت الکترونیک اسناد، اکنون دفاتر اسناد رسمی موظفاند در زمان انعقاد قرارداد فروش یا انتقال مالکیت ملک، اطلاعات مربوط را در سامانه ثبت کرده و تأییدیه مالیاتی را از فروشنده دریافت کنند. فروشنده باید قبل از تنظیم سند رسمی، مالیات نقل و انتقال را تسویه کند. در صورت عدم پرداخت این مالیات، سند رسمی انتقال تنظیم نمیشود.
📌 نکته : اگر وکالت بلاعزل انتقال مالکیت در میان باشد، مالیات و حقالثبت آن برابر با حالت انتقال قطعی در نظر گرفته میشود. با این حال، اگر ظرف 9 ماه از تاریخ تنظیم وکالت، انتقال رسمی انجام گیرد، مالیات نقل و انتقال و حقالثبت مجدداً مطالبه نخواهد شد.
روش های قانونی کاهش مالیات نقل و انتقال املاک
1️⃣ صلح عمری
در این روش، مالکیت ملک به نام شخص دیگر منتقل میشود، اما حق استفاده و انتفاع از ملک تا زمان فوت انتقالدهنده حفظ میشود. در نتیجه، ممکن است مالیات نقل و انتقال در زمان بعدی با شرایط سهلتری محاسبه گردد.
2️⃣ هبه (واگذاری رایگان)
انتقال ملک به اشخاص درجه یک خانواده (فرزندان، همسر، والدین) بدون دریافت وجه، تحت ضوابطی، ممکن است موجب کاهش یا حذف مالیات نقل و انتقال شود. البته مالیات بر درآمد اتفاقی برای گیرنده ملک برقرار خواهد بود.
3️⃣ مشارکت در ساخت
به جای فروش کامل ملک، با یک سازنده قرارداد مشارکت منعقد میشود. در این حالت، انتقال قطعی در ابتدا انجام نمیگیرد و مالیات نیز اغلب یا به تعویق میافتد یا کاهش مییابد.
4️⃣ انتقال از طریق ارث
در صورت فوت مالک، ملک از طریق مقررات ارث به ورثه منتقل میشود و مالیات آن بر اساس قوانین مالیات بر ارث محاسبه خواهد شد که معمولاً کمتر از مالیات نقل و انتقال قطعی است.
5️⃣ انتقال از طریق شرکت
در این روش، ملک در اختیار یک شرکت ثبتشده قرار میگیرد و سپس سهام شرکت به خریدار انتقال مییابد. از آنجا که در این سناریو، ملک همچنان در تملک شرکت باقی میماند و صرفاً سهام شرکت جابهجا میشود، مالیات نقل و انتقال ممکن است کمتر یا در برخی شرایط حذف شود. با این حال، باید مسائل حقوقی و مالیاتی مربوط به شرکت با دقت رعایت شود.
جریمه عدم پرداخت مالیات نقل و انتقال املاک
اگر فروشنده از پرداخت مالیات نقل و انتقال خودداری کند، دفترخانه اجازه ثبت و صدور سند رسمی را نخواهد داشت و معامله عملاً بیاعتبار خواهد ماند. افزون بر این، در صورتی که شخصی عمداً مبلغ معامله را کمتر اعلام یا اسناد جعلی ارائه کند، ممکن است جریمه نقدی معادل 20 درصد قیمت روز ملک اعمال شود. در صورت وقوع جرایمی مثل جعل سند یا تبانی، مجازاتهای کیفری جداگانهای برای مرتکبین در نظر گرفته شده است.
1️⃣ پس از تعیین مالیات قطعی، برای پرداخت معمولاً حداکثر ۳۰ روز مهلت ذکر شده و بابت هر ماه تأخیر، ۲.۵٪ جریمه دیرکرد نسبت به مالیات پرداختنشده اعمال میشود.
2️⃣ در حق مالکانه/واگذاری محل، عدم تسلیم اظهارنامه در موعد مقرر، ۱۰٪ جریمه غیرقابلبخشودگی دارد.
3️⃣ انتقال سند تا زمان پرداخت مالیات، انجام نمیشود.
معافیت مالیات نقل و انتقال املاک
قانون مالیاتهای مستقیم، شرایط و مواردی را در نظر گرفته که تحت آنها مالیات نقل و انتقال دریافت نمیشود؛ برخی از مهمترین آنها عبارتاند از :
1️⃣ واگذاری رایگان (هبه)
اگر انتقال ملک بهصورت کاملاً بلاعوض انجام شود، واگذارکننده از مالیات نقل و انتقال معاف میشود. البته دریافتکننده ملک باید مالیات بر درآمد اتفاقی را پرداخت کند.
2️⃣ نقل و انتقال املاک در اجرای اصلاحات ارضی یا املاک شرکتهای تعاونی مسکن
به موجب ماده 65 ق.م.م، انتقال قطعی املاک بر اساس مقررات اصلاحات ارضی و همچنین واحدهای مسکونی که بهوسیله شرکتهای تعاونی مسکن به اعضا واگذار میشوند، مشمول مالیات نقل و انتقال نیستند.
3️⃣ فسخ معاملات قطعی حداکثر تا 6 ماه
بر اساس ماده 67 ق.م.م، اگر معامله قطعی ظرف حداکثر 6 ماه از تاریخ انجام، فسخ یا اقاله شود، مالیات جدیدی بابت این فسخ مطالبه نمیشود.
4️⃣ املاکی که به تملک دولت درمیآیند
به استناد ماده 68 ق.م.م، املاکی که طبق قوانین خاص توسط دولت تملک میشوند، از پرداخت مالیات نقل و انتقال معافاند.
5️⃣ املاک ثبتشده در فهرست آثار ملی یا واحدهای مسکونی ارزان و متوسط قیمت
بر اساس مواد 69 و 70 ق.م.م، چنانچه واحدهای مسکونی طبق ضوابط وزارتخانههای راه و شهرسازی و امور اقتصادی و دارایی در مدت مشخصی ساخته و منتقل شوند، از مالیات نقل و انتقال معاف خواهند بود. همچنین املاکی که در فهرست آثار ملی ثبت شده باشند و به وزارت میراث فرهنگی واگذار شوند، از مالیات نقل و انتقال معافاند و در صورت باقی ماندن در دست اشخاص، از بخشی از مالیات بر درآمد املاک تخفیف میگیرند.
جدول مالیات نقل و انتقال ملک
| موضوع | نرخ/مبنای محاسبه | مسئول پرداخت | محل/روش انجام |
|---|---|---|---|
| نقل و انتقال قطعی ملک | ۵٪ از ارزش منطقهای/معاملاتی (در نمونهها) یا ارزش معامله در برخی عبارات | فروشنده/صاحب حق | دفترخانه اسناد رسمی (پرداخت آنی) |
| انتقال حق واگذاری محل/سرقفلی | ۲٪ از مبلغ انتقال | واگذارکننده | دفترخانه؛ تکالیف اظهار در مهلتهای مقرر |
| نقل و انتقال قطعی سرقفلی | در بخشی از متنها ۵٪ از ارزش واگذاری | واگذارکننده | دفترخانه |
| ساخت و فروش (نوساز) | بازه ۱۵٪ تا ۲۵٪ از درآمد/سود (حقیقی/حقوقی/تعاونی طبق احکام اشارهشده) | سازنده | چارچوبهای ماده ۷۷ و مقررات مرتبط |
| خانههای لوکس | ۲ در هزار نسبت به مازاد ۱۵ میلیارد تومان | مالک | بسترهای الکترونیکی معرفیشده |
| جریمه دیرکرد پرداخت | ۲.۵٪ در هر ماه تأخیر از مالیات پرداختنشده | ـ | پس از سررسید قانونی |
| عدم تسلیم اظهارنامه در حق مالکانه/واگذاری | ۱۰٪ مالیات متعلقه | مؤدی مشمول اظهار | ـ |
مدارک لازم برای پرداخت مالیات نقل و انتقال املاک
1️⃣ استعلام دفترخانه (با ذکر نام خریدار)
2️⃣ سند مالکیت (رسمی/غیررسمی/قراردادی/اجاری)؛ در صورت وجود، صورتمجلس تفکیکی
3️⃣ گواهی شهرداری
4️⃣ شناسنامه و کارت ملی فروشنده(گان)
5️⃣ شناسنامه و کارت ملی خریدار(ان)
6️⃣ پروانه ساختمان و پایان کار
7️⃣ در صورت موروثی بودن: گواهی حصر وراثت و گواهی واریز مالیات بر ارث (فرم ۱۹)
8️⃣ نقشه، کروکی و آدرس دقیق ملک
جمعبندی
مالیات نقل و انتقال املاک از ارکان کلیدی هر معامله ملکی در ایران است. این مالیات بر اساس 5 درصد ارزش معاملاتی ملک محاسبه میشود؛ مگر آنکه پای سرقفلی در میان باشد که نرخ آن 2 درصد مبلغ دریافتی خواهد بود. عدم پرداخت این مالیات مانع ثبت رسمی معامله میشود و میتواند جرایم و پیامدهای حقوقی به دنبال داشته باشد. درعینحال، قانونگذار برای برخی معاملات مانند واگذاری رایگان به اعضای درجه یک خانواده یا تملک توسط دولت، معافیت در نظر گرفته است.
روشهای قانونی متعددی مانند صلح عمری، هبه، انتقال از طریق ارث، مشارکت در ساخت و ورود ملک به یک شرکت حقوقی میتوانند مالیات نقل و انتقال را کاهش دهند، اما نیازمند رعایت دقیق ضوابط مالیاتی و مشاوره با کارشناسان حقوقی هستند. در نهایت، آشنایی دقیق با قوانین و مقررات مالیاتی، بهترین راه برای پیشگیری از جرایم احتمالی و پرداخت هزینههای اضافه است.
سوالات متداول مالیات نقل و انتقال
آیا در صورت نقل و انتقال وکالتی، مالیات دریافت میشود ؟
بله، میزان مالیات و حقالثبت برای تنظیم وکالت بلاعزل معادل حالت انتقال قطعی است. با این تفاوت که اگر ظرف 9 ماه پس از صدور وکالت، معامله رسمی انجام شود، مالیات دوباره دریافت نمیگردد.
اعلام قیمت پایینتر در قولنامه میتواند مالیات را کاهش دهد ؟
خیر، چراکه مبنای اخذ مالیات «ارزش معاملاتی» ملک است و نه قیمت درجشده در قرارداد عادی. در صورت اختلاف فاحش با میانگین قیمت منطقه، اداره مالیات میتواند ضمن اعمال قیمت منطقهای، جریمههایی را نیز در نظر بگیرد.
مجازات عدم پرداخت مالیات نقل و انتقال املاک چیست ؟
مهمترین مجازات، عدم صدور سند رسمی است که معامله را عملاً بلااثر میکند. همچنین ممکن است جریمه نقدی یا حتی مجازات کیفری در صورت تخلف عمدی و جعل اسناد اعمال شود.
در انتقال ملک به فرزند یا همسر، مالیات نقل و انتقال چگونه است ؟
چنانچه انتقال واقعاً بدون دریافت وجه (هبه) باشد، انتقالدهنده از مالیات نقل و انتقال معاف است اما گیرنده ملک باید مالیات بر درآمد اتفاقی بپردازد. اگر انتقال با پرداخت وجه صورت گیرد، مانند معامله عادی با نرخ 5 درصد ارزش معاملاتی محاسبه میشود.
در مورد املاک نوساز، مالیات نقل و انتقال فرق دارد ؟
طبق ماده 77 ق.م.م، اگر واحد نوساز در کمتر از دو سال از تاریخ صدور پایانکار فروخته شود، افزون بر مالیات نقل و انتقال قطعی، مبلغ مقطوعی (10 درصد ارزش معاملاتی) نیز دریافت میگردد که هزینه مالیاتی را بالا میبرد.
دیدگاهتان را بنویسید